Proyecto de Nave Industrial Bridge

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Preguntas frecuentes

Lo que will Los edificios se ven así cuando el proyecto esté completo? 

Los edificios propuestos son todo alrededor de 40 pies En Altura, Con muelles de carga en dos lados y oficinas/entradas peatonales en ambas esquinas. (El edificio D solo tiene acceso para camiones en un lado). Los edificios serán de hormigón. con ventanas de vidrio en las esquinas. Los edificios tendrán detalles de revestimiento de metal. En resumen, los edificios se parecerán a otros edificios de almacenes de la región. Los edificios están diseñados para ser “preparados para energía solar” para que los inquilinos puedan agregar infraestructura solar si así lo desean. 

¿Cómo se verá el sitio una vez terminado?

La parte principal del sitio (fuera del humedal y la ladera boscosa) estará compuesta principalmente por edificios, rodeados de estacionamiento para vehículos de pasajeros y zonas para camiones y contenedores. La parte central del sitio es un buen ejemplo:

Las áreas para vehículos de pasajeros y el perímetro del sitio estarán protegidos. El sitio incluye una calle de paso desde South Burlington Way hasta South 35th Street, que conecta el sitio con la estación Sounder y el vecindario al sur mediante una acera de 10 metros y árboles entre los edificios y las vías del tren. Un plano de paisajismo aprobado está disponible en el archivo de Uso del Suelo LU21-0125. (Visite nuestro...) Portal de acceso al cliente Ingrese LU21-0125 en el campo de búsqueda de la esquina superior derecha. No necesita una cuenta de permisos para ver este permiso y sus anexos.

¿Qué condiciones puso la Ciudad en el permiso para este proyecto? 

Con base en la información recopilada durante la revisión de la Ley Estatal de Política Ambiental (SEPA), la Ciudad impuso condiciones al permiso. Estas condiciones deben estar relacionadas con el impacto ambiental del proyecto y cumplir con los requisitos de la ley estatal de Washington. En este caso, la Ciudad impuso condiciones al permiso relacionadas con la calidad del aire y los gases de efecto invernadero; la silvicultura y la vegetación urbanas; la salud ambiental; y el monitoreo del estado del tráfico, las modificaciones de intersecciones, los nuevos semáforos, las conexiones y los tramos de las calles.

¿Cómo protegerá el desarrollador el medio ambiente y los humedales sensibles del sitio?

Antes de la aprobación de los permisos de desarrollo, el solicitante debía completar la revisión ambiental asociada de conformidad con la Ley de Política Ambiental del Estado (SEPA) y completar un Permiso de Áreas Críticas relacionado con el humedal y el área forestal en la parte occidental del sitio.

La decisión del Permiso de Desarrollo para Áreas Críticas fue "aprobada con condiciones", lo que significa que el proyecto ha sido revisado para verificar su cumplimiento con el Código Municipal de Tacoma para áreas críticas y, si se construye con ciertas condiciones, el desarrollo podría ser aprobado. Las condiciones incluyen:

• Completar la restauración, ampliación y mejora de los humedales y el arroyo.
• Proteger los robles Garry en el sitio y proporcionar plantaciones excedentes para compensar el que se está eliminando.
• Preservar y mejorar la pendiente pronunciada y las áreas arboladas en la parte occidental del sitio.
• Registrar estas protecciones de forma permanente en el título de la propiedad y registrar una servidumbre de conservación para el área protegida.
• Proporcionar un seguimiento a largo plazo de todas las plantaciones durante 10 años hasta que estén bien establecidas

La Determinación Ambiental SEPA asociada es una "Determinación Mitigada de No Significancia" (MDNS), lo que significa que el proyecto, según su revisión y con los estudios adicionales revisados, no es probable que tenga un impacto adverso significativo en los elementos del medio ambiente evaluados bajo la SEPA, siempre que cumpla con ciertas condiciones (mitigación) para dichos impactos. La mitigación bajo la SEPA incluye lo siguiente (con estado al tercer trimestre de 2025 incluido):

• Equipos de construcción que utilizan combustible limpio y normas de no dejar el motor en ralentí en el sitio
  • Esta es una condición de funcionamiento del sitio y se revisará con las mejoras de los inquilinos y las licencias comerciales una vez que el sitio esté listo para ser ocupado.
• Cobertura del dosel arbóreo del 30 % en la parte de desarrollo del sitio, con pago en lugar de plantaciones para una parte de la provisión de árboles
  • Los planos de paisajismo aprobados han sido revisados ​​para verificar su cumplimiento con esta condición y la cobertura de dosel arbóreo propuesta en el sitio es de aproximadamente el 26 %; el pago de la tarifa en su lugar está pendiente y se verificará antes de cualquier ocupación del edificio.
• Monitoreo del tráfico a medida que se construye el sitio, con límites en la cantidad de generación de viajes permitidos según la revisión ambiental y mitigación actuales
  • Esta es una condición continua de monitoreo y mejoras de los inquilinos / ocupación del edificio.
• Construcción de un nuevo camino de acceso norte para que los camiones lleguen a South 35th Street, mejoras en la intersección de 35th y Union
  • El promotor está coordinando con la Ciudad de Tacoma y Tacoma Water para finalizar la construcción de la Carretera de Acceso Norte y completar los planos de construcción para las mejoras en la Calle 35 Sur. Esta carretera debe estar abierta y en funcionamiento antes de la ocupación permanente de cualquiera de los edificios.
• Mejoras en South Madison Street
  • Se están realizando mejoras en South Madison, asociadas con el desarrollo urbanístico. Estas mejoras deben completarse antes de la ocupación permanente de cualquiera de los edificios.
• Sendero público para bicicletas y peatones a lo largo de la carretera norte-sur
  • La carretera norte-sur consiste en Burlington Way a lo largo del frente del terreno, conectada con la Carretera de Acceso Norte y la calle 35 Sur. Se están realizando mejoras en la mayor parte de esta carretera a medida que avanza el desarrollo; las instalaciones viales y peatonales deben estar abiertas y operativas antes de la ocupación permanente de cualquiera de los edificios.
• Mejoras peatonales (conexiones de aceras, cruce de vías, carriles para bicicletas) en varias calles y en varias intersecciones
  • Estas instalaciones se ubican en las vías públicas adyacentes al sitio (por ejemplo, en el lado norte de la calle 50 Sur). Estas mejoras deben completarse antes de la ocupación permanente de cualquiera de los edificios.

Estas mejoras deben estar implementadas o pagadas antes de que cualquiera de los edificios pueda ser ocupado de forma permanente.

¿Qué desafíos legales ha habido contra el proyecto?

El proyecto se ha enfrentado a dos desafíos notables:

1. El permiso se emitió el 21 de abril de 2023 y posteriormente se apeló ante el Examinador de Audiencias de la Ciudad. La audiencia de apelación concluyó el 4 de agosto de 2023. Las grabaciones de la audiencia están disponibles a través de la Oficina del Examinador de Audiencias.. Lea la decisión del examinador de audiencias que se emitió el 5 de octubre de 2023Se puede acceder al permiso completo de uso del suelo desde https://aca.accela.com/TACOMA/Default.aspx Introduciendo "LU21-0125" en el campo de búsqueda. Los documentos se encuentran en la pestaña "Información del Registro". Estos documentos son los archivos que forman parte del registro del proyecto y que se utilizaron para tomar estas decisiones. Los documentos que no forman parte del registro se han archivado.
2. En diciembre de 2023, el Departamento de Ecología del Estado de Washington emitió la cobertura del proyecto bajo la Permiso general de aguas pluviales de construcción (CSGP)Esta incluía una orden administrativa con la cobertura del permiso del proyecto. Esta orden establecía las condiciones que Bridge Point Tacoma debía cumplir para proteger la calidad del agua al trabajar en un sitio contaminado, así como para mitigar el impacto en la calidad del aire y el tráfico de los camiones diésel. Bridge Point Tacoma apeló la cobertura de su permiso y las condiciones relacionadas con el tráfico y la calidad del aire contenidas en la orden administrativa, aunque tanto la orden como la cobertura del permiso permanecieron vigentes durante el proceso de apelación.

El 21 de noviembre de 2024, como parte de un acuerdo de conciliación inicial, Bridge Point Tacoma acordó retirar su apelación y pagar al Departamento de Ecología $8.95 millones para abordar la contaminación del tráfico y el aire en el sur de Tacoma. El Departamento de Ecología recopilará las opiniones de la comunidad sobre cómo utilizar los fondos del acuerdo para abordar mejor los problemas de calidad del aire y tráfico mediante proyectos de mitigación.

El personal del Departamento de Ecología tomará la decisión final sobre cómo utilizar los fondos de conformidad con el acuerdo de conciliación. Ecología indicó que se coordinará con la Ciudad y otras agencias para realizar actividades de divulgación comunitaria, pero el personal de la Ciudad solo tendrá una función de apoyo consultivo y no liderará este proceso.

Obtenga más información sobre el acuerdo y lo que sucederá a continuación..

¿Cómo será el agua subterránea estar protegido en el sitio? 

Cualquier agua que no va El agua superficial se infiltrará en las aguas subterráneas.—en otras palabras, cualquier escorrentía del sitio que no va El agua dirigida al arroyo se filtrará en el suelo y se convertirá en agua subterránea.El sistema de aguas pluviales está diseñado para recolectar la escorrentía, filtrarla y permitir que se disperse nuevamente en el arroyo o en el suelo.  

¿El Consejo analizará la zonificación en el Distrito de Protección de Aguas Subterráneas del Sur de Tacoma (STGP)? 

Sí. Para obtener más información sobre los cambios adoptados recientemente al STGPD, visite el sitio web Distrito de Protección de Aguas Subterráneas del Sur de Tacoma Página web del proyecto. Si bien el desarrollo actual del puente se revisa según las leyes vigentes al momento de la solicitud del permiso, los permisos futuros en el sitio se revisarán según las normas actualizadas vigentes en ese momento.

¿Cómo manejarán de forma segura los desarrolladores el suelo contaminado en el sitio?

Una parte del sitio ha sido remediada hace más de 20 años a través de CERCLA (Programa Superfondo de la EPA federalSe depositaron contaminantes en una zona cubierta del lado norte del sitio. Esta parte del sitio forma parte del proyecto de desarrollo industrial ligero y de almacenes.

Como parte de la limpieza, los propietarios (y los propietarios posteriores) se comprometen a suscribir una orden acordada y controles institucionales para el sitio y continuarán o completarán la remediación como parte de la reurbanización. Bajo la supervisión y la autoridad de la EPA y el Departamento de Ecología, contarán con planes de trabajo específicos, capacitación para los trabajadores y obligaciones contractuales para las obras en esa parte del sitio.

Cómo d¿Funcionan las condiciones del tráfico? 

El sitio está diseñado para que los camiones grandes se dirijan hacia el norte, al acceso más cercano a la SR16, y lejos de la calle 56 Sur y South Tacoma Way. El sitio también está diseñado para que el estacionamiento comercial permanezca en el sitio, con espacio para aproximadamente 1,250 vehículos, además de estacionamiento y almacenamiento para camiones y remolques.

Las mejoras en las calles deberán finalizarse antes de que los edificios puedan utilizarse. Cuando se inspeccionan los edificios para determinar su ocupación (es decir, si un usuario puede abrir el negocio, tener empleados/clientes, etc.), uno de los puntos de la lista de verificación es completar las medidas de mitigación requeridas. Esto significa que los edificios no pueden utilizarse hasta que, por ejemplo, se complete la intersección de la calle 35 Sur y la avenida Unión Sur.

Los requisitos de mitigación de tráfico para este sitio se basaron en estimaciones de cuántos viajes de vehículos generarían los futuros inquilinos. Debido a que la mezcla exacta de inquilinos no se conoce hasta que los edificios son arrendados, el Análisis de Impacto de Tráfico (TIA) utilizó un enfoque conservador para estimar el tráfico futuro asumiendo un tipo de uso de suelo general de "Parque Industrial". Para garantizar que el tráfico real coincida con estas estimaciones, el solicitante debe monitorear e informar la mezcla de inquilinos a la Ciudad cuando los edificios están arrendados al 50% y nuevamente al 75%. Esto ayuda a confirmar que los inquilinos son consistentes con los tipos de usos de suelo asumidos en el TIA. Si un inquilino cae en una categoría conocida por generar más tráfico, como un "Centro de Parcelas High-Cube" o un "Centro de Cumplimiento High-Cube (clasificación)", se requerirá un nuevo estudio de tráfico. Si ese estudio muestra que el tráfico excede las estimaciones originales, el desarrollador tendrá tres meses para trabajar con los inquilinos para reducir los viajes. Si el tráfico aún excede las estimaciones después de un estudio de seguimiento, es posible que se requiera que el desarrollador construya mejoras adicionales (mitigación) en intersecciones clave para cumplir con los estándares de nivel de servicio de tráfico de la Ciudad de Tacoma.

(Visita nuestro Portal de acceso al cliente Ingrese LU21-0125 en el campo de búsqueda de la esquina superior derecha. No necesita una cuenta de permisos para ver este permiso y sus anexos.

Qué será ¿Qué pasa con el humedal? 

El arroyo al pie de la colina, los humedales asociados a él y gran parte de la ladera boscosa adyacente son áreas protegidas bajo la Ordenanza de Protección de Áreas Críticas de la Ciudad. El solicitante debe restaurar y proteger estas áreas para siempre mediante la imposición de restricciones al título de propiedad del sitio.

Una vez aprobados los permisos de desarrollo, el propietario comenzará a retirar los escombros y las plantas invasoras de la zona. Posteriormente, se ampliará el humedal y se replantará y mantendrá toda la vegetación con plantas nativas. El propietario debe informar anualmente a la Ciudad durante diez años sobre el mantenimiento y la supervivencia de las plantas, así como sobre el estado del arroyo.

Fuera del arroyo/humedal, el sitio está diseñado para que cualquier escorrentía de edificios o áreas pavimentadas mantenga la cantidad de agua en el arroyo y que el agua que ingresa al arroyo esté limpia de cualquier contaminante.