Progetto del magazzino industriale del ponte

Per visualizzare le richieste di permesso e lo stato di avanzamento del progetto, visita il nostro Portale di accesso clienti e inserisci il numero di particella catastale 0220131132 o 0220131138 nel campo di ricerca in alto a destra. Non è necessario un account per visualizzare i permessi attivi.

Domande frequenti

Che andrete a gli edifici sembrano quando il progetto è completo? 

Gli edifici proposti avranno tutti un'altezza di circa 40 metri , con banchine di carico su due lati e uffici/ingressi pedonali su entrambi gli angoli. (L'edificio D avrà la banchina di carico per i camion solo su un lato.) Gli edifici saranno in cemento con finestre in vetro agli angoli. Saranno presenti inserti in metallo sui rivestimenti esterni. In breve, gli edifici avranno l'aspetto di altri magazzini presenti nella regione. Gli edifici sono progettati per essere "predisposti per l'energia solare", in modo che gli inquilini possano aggiungere infrastrutture solari qualora lo desiderino.

Come apparirà il sito una volta completato?

La parte principale del sito (al di fuori della zona umida e del pendio boscoso) sarà costituita principalmente da edifici, circondati da parcheggi per veicoli passeggeri e aree per camion e container. La parte centrale del sito è un buon esempio:

Le aree destinate ai veicoli passeggeri e il perimetro del sito saranno delimitati. Il sito comprende una strada di collegamento da South Burlington Way a South 35th Street, che collega il sito alla stazione Sounder e al quartiere a sud con un marciapiede di 10 metri e alberi tra gli edifici e i binari ferroviari. Un piano paesaggistico approvato è disponibile nel fascicolo di uso del suolo LU21-0125. (Visita il nostro Portale di accesso clienti e inserisci LU21-0125 nel campo di ricerca in alto a destra. Non è necessario un account per i permessi per visualizzare questo permesso e i relativi allegati.)

Quali condizioni ha posto la città per il permesso di questo progetto? 

Sulla base delle informazioni raccolte durante la revisione del State Environmental Policy Act (SEPA), la Città ha imposto delle condizioni al permesso. Tali condizioni devono essere correlate all'impatto ambientale del progetto e soddisfare i requisiti della legge dello Stato di Washington. In questo caso, la Città ha imposto delle condizioni al permesso relative alla qualità dell'aria e ai gas serra; alla silvicoltura e alla vegetazione urbana; alla salute ambientale; e al monitoraggio delle condizioni del traffico, alle modifiche degli incroci, alla nuova segnaletica, ai collegamenti stradali e alle sezioni.

In che modo lo sviluppatore proteggerà l'ambiente e le zone umide sensibili presenti sul sito?

Prima dell'approvazione dei permessi di sviluppo, il richiedente era tenuto a completare la relativa revisione ambientale in conformità con lo State Environmental Policy Act (SEPA) e a compilare un permesso per aree critiche relativo alla zona umida e forestale nella parte occidentale del sito.

La decisione relativa al permesso di sviluppo per le aree critiche è stata "approvata con condizioni", il che significa che il progetto è stato esaminato per verificarne la conformità al Codice Municipale di Tacoma per le aree critiche e, se realizzato nel rispetto di determinate condizioni, lo sviluppo può essere approvato. Le condizioni includono:

• Completamento del ripristino, ampliamento e valorizzazione delle zone umide e del corso d'acqua
• Proteggere gli alberi di quercia Garry in loco e fornire piantagioni in eccesso per compensare quella rimossa
• Preservare e valorizzare il ripido pendio e le aree alberate nella parte occidentale del sito
• Registrazione di queste protezioni in modo permanente sul titolo di proprietà e registrazione di una servitù di conservazione per l'area protetta
• Fornire un monitoraggio a lungo termine di tutte le piantagioni per 10 anni fino a quando non saranno ben consolidate

La relativa Determinazione Ambientale SEPA è una "Determinazione Mitigata di Non Significatività" (MDNS), il che significa che il progetto, così come rivisto e con gli studi aggiuntivi che sono stati esaminati, non avrà probabilmente un impatto negativo significativo sugli elementi ambientali esaminati nell'ambito della SEPA, purché il progetto soddisfi determinate condizioni (mitigazione) per gli impatti. La mitigazione nell'ambito della SEPA include quanto segue (con stato aggiornato al terzo trimestre del 2025 incluso):

• Attrezzature da costruzione a combustibile pulito e regole di non funzionamento al minimo in cantiere
  • Questa è una condizione di funzionamento del sito e sarà rivista con i miglioramenti degli inquilini e le licenze commerciali una volta che il sito sarà pronto per essere occupato
• Copertura arborea del 30% sulla porzione di sviluppo del sito, con pagamento in luogo delle piantagioni per una parte della fornitura di alberi
  • I progetti paesaggistici approvati sono stati esaminati per verificarne la conformità a questa condizione e la copertura proposta della chioma degli alberi sul sito è pari a circa il 26%; il pagamento della tariffa sostitutiva è in sospeso e sarà verificato prima di qualsiasi occupazione dell'edificio.
• Monitoraggio del traffico durante la costruzione del sito, con limiti alla quantità di generazione di viaggi consentita nell'ambito dell'attuale revisione e mitigazione ambientale
  • Si tratta di una condizione continua di monitoraggio e di miglioramenti da parte degli inquilini/occupazione dell'edificio.
• Costruzione di una nuova strada di accesso a nord per i camion che raggiungeranno South 35th Street, miglioramenti all'incrocio tra la 35th e Union
  • Lo sviluppatore si sta coordinando con la città di Tacoma e Tacoma Water per ultimare la costruzione della North Access Road e per completare i disegni costruttivi per i miglioramenti alla South 35th Street. Questa strada deve essere aperta e operativa prima dell'occupazione permanente di qualsiasi edificio.
• Miglioramenti a South Madison Street
  • Sono in corso lavori di ristrutturazione a South Madison, in concomitanza con lo sviluppo edilizio. Tali lavori dovranno essere completati prima dell'occupazione permanente di qualsiasi edificio.
• Pista ciclabile e pedonale pubblica lungo la strada nord-sud
  • La strada nord-sud è costituita da Burlington Way lungo il fronte del sito, collegata alla North Access Road e alla South 35th. Sono in corso lavori di miglioramento per la maggior parte di questa strada con l'avanzare dello sviluppo; la strada e le strutture pedonali devono essere aperte e operative prima dell'occupazione permanente di uno qualsiasi degli edifici.
• Miglioramenti pedonali (collegamenti ai marciapiedi, attraversamenti ferroviari, piste ciclabili) su diverse strade e in diversi incroci
  • Queste strutture si trovano lungo le corsie pubbliche adiacenti al sito (ad esempio, lungo il lato nord di South 50th Street). Questi miglioramenti devono essere completati prima dell'occupazione permanente di uno qualsiasi degli edifici.

Tali migliorie devono essere realizzate o pagate prima che uno qualsiasi degli edifici possa essere occupato in modo permanente.

Quali sono state le sfide legali contro il progetto?

Il progetto ha incontrato due notevoli difficoltà.

1. Il permesso è stato rilasciato il 21 aprile 2023 ed è stato successivamente impugnato presso l'istruttoria comunale. L'udienza di appello si è conclusa il 4 agosto 2023. Le registrazioni dell'udienza sono disponibili presso l'ufficio dell'esaminatore dell'udienza. Leggi la decisione dell'esaminatore dell'udienza emessa il 5 ottobre 2023Il permesso completo per l'uso del suolo è accessibile da https://aca.accela.com/TACOMA/Default.aspx inserendo "LU21-0125" nel campo di ricerca. I documenti si trovano nella scheda "Informazioni sul record". I documenti sono i file che fanno parte del record del progetto e che sono stati utilizzati per prendere queste decisioni. I documenti che non fanno parte del record sono stati archiviati.
2. Nel dicembre 2023, il Dipartimento di ecologia dello Stato di Washington ha rilasciato la copertura del progetto ai sensi del Permesso generale per la gestione delle acque piovane (CSGP)che includeva un'ordinanza amministrativa con la copertura del permesso del progetto. Tale ordinanza prevedeva condizioni che Bridge Point Tacoma doveva rispettare per proteggere la qualità dell'acqua durante i lavori su un sito contaminato, nonché condizioni per mitigare l'impatto sulla qualità dell'aria e sul traffico causato dai camion diesel. Bridge Point Tacoma ha presentato ricorso contro la copertura del permesso e le condizioni relative al traffico e alla qualità dell'aria contenute nell'ordinanza amministrativa, sebbene sia l'ordinanza che la copertura del permesso siano rimaste in vigore durante la procedura di ricorso.

Il 21 novembre 2024, nell'ambito di un accordo transattivo iniziale, Bridge Point Tacoma ha accettato di ritirare il suo ricorso e di versare a Ecology 8.95 milioni di dollari per affrontare il problema del traffico e dell'inquinamento atmosferico a South Tacoma. Il Dipartimento di Ecologia raccoglierà il parere della comunità su come utilizzare al meglio i fondi dell'accordo per affrontare al meglio i problemi di qualità dell'aria e del traffico attraverso progetti di mitigazione.

Il personale del Dipartimento di Ecologia prenderà la decisione finale su come utilizzare i fondi in conformità con l'accordo transattivo. Anche in questo caso, Ecology ha indicato che si coordinerà con il Comune e altri enti per condurre attività di sensibilizzazione della comunità, ma il personale del Comune avrà solo un ruolo di supporto consultivo e non guiderà questo processo.

Scopri di più sull'accordo e su cosa succederà in seguito.

Come sarà la acque sotterranee sul sito essere protetto? 

Qualsiasi acqua che non sia acqua superficiale si infiltrerà nella falda acquifera ; in altre parole, qualsiasi deflusso dal sito che non sia convogliato verso il corso d'acqua si infiltrerà nel terreno e diventerà acqua sotterranea . Il sistema di gestione delle acque piovane è progettato per raccogliere il deflusso, filtrarlo e consentirne la dispersione nel corso d'acqua o nel terreno.

Il Consiglio intende valutare la zonizzazione nel distretto di protezione delle acque sotterranee di South Tacoma (STGP)? 

Sì. Per ulteriori informazioni sulle modifiche recentemente adottate al STGPD, visitare la pagina web del progetto del South Tacoma Groundwater Protection District . Mentre l'attuale sviluppo del ponte viene esaminato secondo le leggi in vigore al momento della richiesta di autorizzazione, le future autorizzazioni per il sito saranno esaminate secondo le norme aggiornate in vigore in quel momento.

In che modo gli sviluppatori gestiranno in sicurezza il terreno contaminato nel sito?

Una porzione del sito è stata bonificata più di 20 anni fa tramite il CERCLA ( programma Superfund dell'EPA federale ). I contaminanti sono stati depositati in una porzione sigillata sul lato nord del sito. Questa porzione del sito fa parte del progetto di sviluppo industriale leggero e di magazzini.

Nell'ambito della bonifica, i proprietari (e i successivi proprietari) sono parte di un ordine concordato e di controlli istituzionali per il sito e continueranno o completeranno la bonifica nell'ambito della riqualificazione. Sotto la supervisione e l'autorità dell'EPA e del Dipartimento di Ecologia, avranno piani di lavoro specifici, formazione dei lavoratori e obblighi contrattuali per i lavori su quella porzione del sito.

Come dle condizioni del traffico funzionano? 

Il sito è progettato in modo che i camion di grandi dimensioni siano indirizzati verso nord, verso l'accesso più vicino alla SR16, e lontano da South 56th Street e South Tacoma Way. Il sito è inoltre progettato in modo che il parcheggio aziendale rimanga in loco, con circa 1,250 posti auto, oltre a parcheggi e rimessaggio per camion e rimorchi.

I lavori di ristrutturazione stradale dovranno essere completati prima che gli edifici possano essere utilizzati. Quando gli edifici vengono ispezionati per verificarne l'idoneità all'uso (ovvero quando un utente può aprire l'attività, avere dipendenti/clienti, ecc.), uno degli elementi della checklist è il completamento delle misure di mitigazione richieste. Ciò significa che gli edifici non possono essere utilizzati finché, ad esempio, non sarà completato l'incrocio tra South 35th Street e South Union Avenue.

I requisiti di mitigazione del traffico per questo sito si basavano su stime del numero di spostamenti di veicoli generati dai futuri inquilini. Poiché l'esatta composizione degli inquilini non è nota fino alla locazione degli edifici, l'Analisi dell'Impatto sul Traffico (TIA) ha utilizzato un approccio conservativo per stimare il traffico futuro, ipotizzando un utilizzo del suolo di tipo "Parco Industriale". Per garantire che il traffico effettivo corrisponda a queste stime, il richiedente deve monitorare e segnalare al Comune la composizione degli inquilini quando gli edifici sono affittati al 50% e di nuovo al 75%. Questo aiuta a confermare che gli inquilini siano coerenti con le tipologie di utilizzo del suolo ipotizzate nella TIA. Se un inquilino rientra in una categoria che notoriamente genera più traffico, come un "Centro di Raccolta Pacchi High-Cube" o un "Centro di Smistamento High-Cube (smistamento)", sarà necessario un nuovo studio sul traffico. Se tale studio mostra che il traffico supera le stime originali, lo sviluppatore avrà tre mesi di tempo per collaborare con gli inquilini per ridurre gli spostamenti. Se dopo uno studio di follow-up il traffico dovesse ancora superare le stime, lo sviluppatore potrebbe essere tenuto a realizzare ulteriori miglioramenti (mitigazione) negli incroci principali per soddisfare gli standard di livello di servizio del traffico della città di Tacoma.

(Visita il nostro Portale di accesso clienti e inserisci LU21-0125 nel campo di ricerca in alto a destra. Non è necessario un account per le autorizzazioni per visualizzare questa autorizzazione e i relativi allegati.)

Cosa sarà cosa succede con la zona umida? 

Il ruscello ai piedi della collina, le zone umide ad esso collegate e gran parte del pendio boscoso adiacente sono tutte aree protette ai sensi dell'Ordinanza di Protezione delle Aree Critiche della Città. Il richiedente è tenuto a ripristinare e proteggere queste aree per sempre, imponendo restrizioni al titolo di proprietà del sito.

Una volta approvati i permessi di sviluppo, il proprietario inizierà a rimuovere detriti e piante invasive dall'area. Successivamente, la zona umida verrà ampliata e l'intera area vegetata verrà rimboschita e mantenuta con piante autoctone. Il proprietario dell'immobile è tenuto a presentare una relazione annuale al Comune per dieci anni sulla manutenzione e la sopravvivenza delle piante e sulle condizioni del corso d'acqua.

Al di fuori del corso d'acqua/zona umida, il sito è progettato in modo che qualsiasi deflusso dagli edifici o dalle aree pavimentate mantenga la quantità d'acqua nel corso d'acqua e che l'acqua che entra nel corso d'acqua sia pulita da qualsiasi contaminante.