Проект жилищного строительства «Сторожевая башня»

Компания Toll Brothers Construction подала предварительную заявку на утверждение плана застройки, предусматривающую разделение незастроенного лесного участка на 47 участков под индивидуальное жилое строительство, а также создание новой частной дороги, инженерных сетей, дренажной системы, трех открытых участков для обслуживания частной дренажной системы, открытых пространств и сохранения критически важной территории. Заявка включает разрешение на застройку в критически важной зоне, поскольку предусматривает воздействие на водно-болотные угодья и биоразнообразие. Для данного проекта требуется экологическая экспертиза в соответствии с SEPA, RCW 43.21C, WAC 197-11 и Экологическим кодексом муниципалитета Такомы (TMC) 13.12.

Текущий статус проекта (март 2026 г.)

В настоящее время проект «Сторожевая башня» находится на этапе получения разрешений после утверждения.

После утверждения экспертом по рассмотрению апелляций предварительного плана застройки и соответствующего разрешения на застройку в критической зоне 2 октября 2024 года, заявителю необходимо пройти дополнительные этапы получения разрешений и инженерно-технического обеспечения, прежде чем можно будет приступить к застройке.

Заявитель подал заявки на получение разрешений на застройку и строительство для поддержки начальных этапов проекта. Эти заявки включают в себя:

• Установка временного торгового центра.
• Строительство временной парковки
• Сопутствующие работы по подготовке площадки

В настоящее время эти заявки находятся на рассмотрении у сотрудников городской администрации. В рамках этого процесса заявитель должен продемонстрировать соответствие всем применимым городским нормам, техническим стандартам и условиям утверждения.

Строительство не может начинаться до тех пор, пока не будут рассмотрены и утверждены все необходимые разрешения.

Следующие шаги в процессе

Прежде чем проект сможет перейти к этапу строительства и создания земельных участков, заявитель должен:

• Выполнить все условия предварительного утверждения плана застройки.
• Получите все необходимые разрешения на застройку и строительство.
• Завершить необходимые работы по модернизации инфраструктуры, включая дороги, инженерные сети и системы ливневой канализации.
• Завершить оформление необходимых сервитутов, соглашений о передаче прав собственности и обеспечении защиты критически важных территорий.

После выполнения этих шагов заявитель может подать заявку на утверждение окончательного плана застройки, что позволит официально создать и зарегистрировать земельные участки.

Рекомендуемые условия утверждения перечислены ниже (см. раздел «Часто задаваемые вопросы»). Эксперт по слушаниям утвердил следующие положения, касающиеся критически важных областей:

Защита критически важных зон

Проект «Сторожевая башня» включает в себя регулируемые критически важные территории, в том числе водно-болотные угодья, связанные с ними буферные зоны, зону биоразнообразия и коридор, а также участки с крутыми склонами. В рамках утверждения проекта эти территории подлежат строгим мерам защиты, включая постоянные природоохранные сервитуты, уведомление о праве собственности и обозначение в качестве охраняемых территорий для обеспечения долгосрочного сохранения.

Примерно 25% территории останется охраняемым открытым пространством, что позволит сохранить водно-болотные угодья и коридор биоразнообразия. Застройка в пределах этих охраняемых зон запрещена, и необходимо поддерживать буферные зоны для защиты экологических функций. Ограниченное воздействие на водно-болотную буферную зону связано с необходимыми работами по благоустройству прилегающих территорий и подлежит мерам по смягчению последствий и восстановлению.

Проект должен предусматривать план смягчения последствий и мониторинга, включающий восстановительную посадку растений, удаление инвазивных видов и стандарты эффективности для обеспечения успеха. Мониторинг этих территорий осуществляется в течение как минимум пяти лет с обязательной отчетностью и контролем со стороны городских властей. Для обеспечения выполнения обязательств по смягчению последствий и долгосрочному содержанию требуются финансовые гарантии (залог).

Дополнительные меры защиты включают установку ограждений и знаков для предотвращения нарушений, а также требования к геотехническому проектированию для обеспечения устойчивости склонов и предотвращения повреждения грунта. Все требования к критически важным зонам проверяются в процессе получения разрешений и подтверждаются инспекциями и текущим контролем за соблюдением норм.

Полный отчет сотрудников по заявке на строительство, включая предлагаемый план участка/обследование, документацию по критически важным участкам, геотехническую документацию, документацию по ливневой канализации и другие технические документы, а также представленные публичные комментарии, доступен для общественности — перейдите по ссылке https://aca-prod.accela.com/TACOMA/Default.aspx и введите номер разрешения Watchtower – LU22-0055 – в поле поиска в правом верхнем углу. Приложения будут доступны на вкладке «Информация о записи» после открытия разрешения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что это за разрешение?

Компания Toll Brothers Construction подала предварительную заявку на получение полного земельного участка для проекта «Сторожевая башня». Процесс раздела имущества включает в себя предварительную и окончательную стадии получения земельного участка. На предварительной стадии необходимо учитывать следующие основные моменты:

• Соответствует ли приложение нашему коду платформы TMC 13.04?
• Учитываются ли в заявке критические зоны, доступ к участку, предлагаемая конфигурация дороги для обслуживания участков, предлагаемая площадь участка и его конфигурация, а также другие соображения?

Предварительный план будет содержать рекомендуемые условия, которые необходимо выполнить, прежде чем заявитель сможет подать заявку на окончательный план. Как правило, для выполнения этих условий требуются разрешения на застройку и разрешения на выполнение работ. Эти работы включают в себя такие работы, как прокладка дорог, водосточных желобов и инженерных коммуникаций, а также любые сопутствующие работы, такие как установка дорожных знаков, пешеходных переходов и т. д.

Что такое окончательный план участка? На этапе предварительного плана участка должны быть выполнены все предварительные условия (как правило, связанные с инженерными коммуникациями, строительством новой дороги, системы ливневой канализации и т. д.), а также установлены все необходимые сервитуты и разрешения на отвод земель. После этого окончательный план участка может быть утвержден директором департамента в решении об окончательном плане участка, после чего можно зарегистрировать карту и создать участки.

Каким «условиям», включенным в уведомление об утверждении разрешения, должен соответствовать проект «Сторожевая башня»?

Рекомендованные PDS условия для заявки на проект «Сторожевая башня» включают в себя:

• Определенные условия, которые являются стандартными для любого заявления на получение разрешения, включены в решение по предварительному плану, например, срок действия предварительного плана составляет пять лет.

• Другие условия, характерные для сервитутов коммунальных служб, строительства новых частных дорог, требований к ливневым стокам и требований к канализации.

• Условия для нескольких критических зон, требующие поддержания 25% территории в качестве охраняемого коридора биоразнообразия с наличием водно-болотных угодий. Существуют и другие требования к буферным зонам для водно-болотных угодий за пределами территории. Требования также включают в себя мониторинг со стороны города некоторых критических зон в течение пяти лет, а также требования к ограждению и установке знаков на критических зонах. Также требуются природоохранные сервитуты.

• Условия, характерные для критических зон геотехнологий/крутых склонов, которые являются потенциальными зонами опасности оползней.

• На площадке Watchtower действуют требования ASARCO Soil Plume по борьбе с эрозией и пылеподавлению во время выравнивания и строительства.

• Из-за опасений по поводу безопасности и видимости пешеходов, а также из-за высадки уличных деревьев на участке потребуется установить три уличных фонаря.

• За пределами участка, в непосредственной близости от объекта, необходимо будет выполнить ряд требований по благоустройству, включая обновление пандусов на отдельных перекрестках, тротуаров и установку мигающих пешеходных светофоров на бульваре Браунс-Пойнт в рамках требований по смягчению последствий SEPA.

• Размещение пожарных гидрантов будет согласовано с пожарной службой Такомы с учетом застройки участка и получения разрешения на проведение работ. Утверждение размещения гидрантов будет осуществляться по согласованию с водоканалом Такомы. Расстояние между пожарными гидрантами не должно превышать 600 метров (XNUMX футов). Предлагаемое расположение гидрантов должно быть указано на планах.

• Заявителю следует уведомить, что дома, построенные на участках 1–44, требуют установки автоматических спринклерных систем пожаротушения в связи с наличием единственной подъездной дороги (IFC D107.1, Исключение 1). Счётчики воды и коммуникации должны иметь достаточные размеры для установки спринклерной системы пожаротушения, поэтому на градостроительных планах необходимо указать комбинированные счётчики воды для пожаротушения и бытового водоснабжения, номинал счётчика, диаметр и материал труб.

Каковы были сроки процесса получения разрешения на строительство Сторожевой башни?

• Заявка была готова 15 февраля 2022 года. Изначально заявка была подана с другой конфигурацией подразделения, и после того, как сотрудники города отметили несколько необходимых критических оценок зон, заявителю потребовалось несколько недель, чтобы переконфигурировать подразделение участка.

• 11 июля 2024 года всем жителям в радиусе 1,000 футов (XNUMX метров) от предполагаемой территории строительства было направлено публичное уведомление. В уведомлении сообщалось о сроках подачи общественных комментариев и порядке подачи комментариев.

• До крайнего срока подачи комментариев 29 августа 1 года было подано в общей сложности 2024 ответов, включая более 200 страниц комментариев от авторов письменных заявлений. Сотрудники проанализировали и скомпилировали публичные комментарии, которые доступны для просмотра в рамках пакета материалов для экспертов по слушаниям.

• До истечения крайнего срока 22 августа 2024 года было получено два ходатайства об апелляции на решение города о SEPA. Одна апелляция была отозвана до слушания.

• Публичные слушания по делу состоялись 29 августа 2024 года для рассмотрения оставшейся части апелляции заявителя.

• Протокол слушаний был открыт в течение двух недель (29 августа – 12 сентября), что позволило застройщику и городу провести переговоры по SEPA MDNS и уточнить некоторые моменты относительно условий одобрения.

• Дело было закрыто инспектором слуха 12 сентября.

• Судья вынес решение 2 октября. утверждение Предварительного полного плана с условиями.

• Срок обжалования решения от 2 октября истек 23 октября (через 21 день после его утверждения).

Что может сделать мой член городского совета в отношении разрешения?

Предварительная заявка на получение полной площади находится на рассмотрении и одобрении инспектора по вопросам слуха города Такома. Городской совет утверждает главу о зонировании и общие положения, лежащие в основе городского кодекса, но не участвует в выдаче административных разрешений или принятии решений инспектора по вопросам слуха.

Это предложение вызывает возражения со стороны соседей, и имеются зафиксированные публичные комментарии, выражающие это несогласие. Почему город не может просто отклонить предложение на основании этого несогласия?

Общественное мнение играет важную роль в рассмотрении предварительных планов застройки. Оно помогает городу оценить предложение, выявив сильные стороны, потенциальные проблемы и специфические особенности участка, отмеченные соседями и членами сообщества. Хотя решения по предварительным планам застройки должны основываться на критериях, установленных в кодексе зонирования, общественное мнение является важной частью этого рассмотрения и тщательно учитывается наряду со всеми применимыми стандартами. Условия утверждения часто разрабатываются в ответ на вопросы, поднятые в ходе общественного обсуждения, с целью решения проблем и уменьшения потенциального воздействия на окружающий район.

В конечном итоге решение принимает городской эксперт по слушаниям Такомы, который рассматривает отчет сотрудников, материалы, представленные городом и заявителем, заслушивает показания общественности, а затем выносит решение по фактам дела в квазисудебном порядке в соответствии с TMC 1.23; а в случае предварительного полного плана застройки с разрешением на застройку в критической зоне — в соответствии с 13.04, 13.06, 13.11.