Heimili í Tacoma: Nýtt íbúðaskipulag og hvatakerfi

Skipulag og gerðir húsnæðis

Reglugerðir um skipulag íbúða í þéttbýli

Hefðbundið einbýlishúsaskipulag hefur verið skipt út fyrir borgarsvæðið með nýju skipulagi, „Urban Residential Zoning Districts“, og þróunarstöðlum sem leyfa fjölbreyttari íbúðagerðir og fleiri íbúðir á lóð. Skipulagið færir Tacoma borg í fullu samræmi við nýleg löggjöf ríkisins, þar á meðal frumvarp 1110, sem krefst þess að sveitarfélög leyfi miðlungs íbúðarhúsnæði í hefðbundnum einbýlishúsahverfum og auki fjölda nýrra íbúðaeininga sem leyfðar eru á lóð.

Nýju þéttbýlisíbúðasvæðin (UR) styðja „miðlungsíbúðagerð“ með tveimur lágum svæðum (UR-1 og UR-2) og einu miðlungssvæði (UR-3). Þróunarstaðlar fyrir hvert svæði ákvarða leyfilegar gerðir íbúða, notkun, þéttleika og umfang (hámarkshæð, lágmarksfjarlægð og hámarksflatarmál). Umfang og þéttleiki eykst nær göngufærum samfélagsstöðum eins og skólum, almenningsgörðum og viðskiptahverfum.

• Yfirlit yfir skipulag
• Skoðaðu Tacoma-kortið okkar (tMap)

Tegundir húsnæðis

Ein af mikilvægustu breytingunum sem gerðar voru með Home in Tacoma er að koma á fót breiðara úrvali af íbúðagerðum sem eru leyfðar í hefðbundnum einbýlishúsahverfum. Þessar nýju íbúðagerðir tákna einnig breytingu á því hvernig við hugsum um húsnæði, allt frá því hverjir búa í húsnæðinu (t.d. einbýlishúsfjölskylda, fjöl-fjölskylda) í íbúðagerðir byggt á gerð mannvirkis/bygginga og byggingarfyrirkomulagi. Þessar nýju gerðir eru meðal annars fjölbýlishús, bakgarðshús, garðhús, raðhús og fjölbýlishús.

Hver þessara íbúðagerða hefur staðla sem tengjast henni, þar á meðal staðsetningu bygginga, stefnumörkun og íbúðarrými meðfram gangstéttum; stærð bygginga; samtengingu bygginga, gegnsæi og yfirbyggðar innkeyrslur; og aðgengi fyrir gangandi vegfarendur og bíla.

• Sjá Yfirlit yfir gerðir húsnæðis í þéttbýlishverfum til að fá sundurliðun á fimm íbúðategundum.
• Sjá Þróunar- og hönnunarstaðlar fyrir heimili í Tacoma til að fá frekari upplýsingar um byggingarhönnunarstaðla.

Hagkvæmni og starfsmannahaldsbónus

Hagkvæmnisbónusarnir eru ætlaðir til að styðja við byggingu húsnæðis sem er hagkvæmt fyrir heimili sem þéna 60% til 80% af miðgildi tekna svæðisins fyrir leigu og allt að 100% af miðgildi tekna fyrir eignarhald. Greining á markaðshagkvæmni sýnir að meðaltekjuhúsnæði er fjárhagslega hagkvæmt og mun auka hagkvæmni og valmöguleika - en aðrar aðgerðir eru nauðsynlegar fyrir meðal- til lágtekjuheimili. HIT bónusáætlunin (TMC 13.06.020.F.2) getur hjálpað til við að uppfylla þá þörf og stutt önnur markmið.

Í staðinn fyrir hærra verðmæti íbúða getur nýbygging fengið bónus fyrir:

• Þéttleiki
• Byggingarstærð
• Byggingarhæð
• Lækkanir á bílastæðum
• Fjölbýlishúsaskattsfrelsi
• Minnkuð bakslag
• Minnkuð trjáþak

Þessir bónusar vinna samhliða viðbótaráætlunum borgarinnar sem fram koma í aðgerðaáætlun um hagkvæmt húsnæði til að styðja við víðtækara átak í að auka hagkvæmni húsnæðis. Nánari upplýsingar er að finna á Yfirlit yfir varðveislu hagkvæmni.

Eignarhaldshvatar

Hvati fyrir eignarhaldstækifæri (TMC 13.06.020.F.4) fela í sér sveigjanleika fyrir ákveðna þróunarstaðla (talda upp hér að neðan) til að hvetja til þróunar sem skapar ný tækifæri til fasteignakaupa fyrir heimili sem búa í eigin húsnæði og þéna ekki meira en 150 prósent af meðaltekjum fjölskyldu í Pierce-sýslu í að minnsta kosti fyrstu 5 árin frá vottun um íbúðarrétt. Til að tryggja samræmi skal skrá bindandi eignarhaldstakmarkanir á eignina, sem eru í samræmi við kröfur borgarinnar.

Eftirfarandi þróunarstaðlar eru breyttir sem hvati fyrir hæf húsnæðisverkefni:

• Hæðarmörk fyrir afturgarða í UR-1 og UR-2 hverfunum eru hækkuð í 35 fet.
• Ekki er krafist aðgengis að göngustíg ef göngustígurinn er ekki þegar í þróun.
• Kröfur um tréinneign á staðnum eru lækkuð niður í lágmarks „gólf“-mark án þess að þörf sé á trjáinneignargjöldum eða gjöldum vegna tjóns á laufskógi.

Hvata fyrir aukaíbúðareiningu (ADU)

Hvati fyrir aukaíbúðir (TMC 13.06.020.F.5) fela í sér sveigjanleika fyrir ákveðna þróunarstaðla (talda upp hér að neðan) fyrir núverandi heimili sem búa í eigin húsnæði og þéna ekki meira en 150 prósent af meðaltekjum fjölskyldu í Pierce-sýslu. Þessir hvatar eru í boði þegar bætt er við allt að tveimur aukaíbúðareiningum (ADU) á eigin eign og bætt er við bindandi eignarhaldsskilyrði um að önnur einingin verði í eigu eiganda í að minnsta kosti fyrstu 5 árin frá vottun um íbúi.

Mynd send inn af húseigendum McKinley Hill, Tania Lopez og Rigo Montes.

Eftirfarandi þróunarstaðlar eru breyttir sem hvati fyrir hæf húsnæðisverkefni:

• Hæðarmörk fyrir afturgarða í UR-1 og UR-2 hverfunum eru hækkuð í 35 fet.
• Ekki er krafist aðgengis að göngustíg ef göngustígurinn er ekki þegar í þróun.
• Kröfur um tréinneign á staðnum eru lækkuð niður í lágmarks „gólf“-mark án þess að þörf sé á trjáinneignargjöldum eða gjöldum vegna tjóns á laufskógi.
• Fyrir frekari upplýsingar sjá:
  • Aukabúsetueiningar
  • Forsamþykktar DADU-einingar

Sveigjanleiki í varðveislu trjáa

Sveigjanleiki til að varðveita tré (TMC 13.06.020.F.3) fyrir ákveðna þróunarstaðla eru tiltækir þegar núverandi tré er haldið yfir 12 tommur í þvermál við brjósthæð*, þar á meðal eftirfarandi:

• Sveigjanleiki í hæð til að halda að minnsta kosti einu tré:
  • UR-1 og UR-2 hverfi: Hámark 35 fet á hæð í aftanverðu lóðinni.
  • UR-3 hverfi: Hámark 45 fet.
• Sveigjanleiki í aftursæti að framan og aftan:
  • Í UR-1 og UR-2 hverfum: Lágmark 10 fet til að halda einu tré sem er að minnsta kosti 12" djúpt. Lágmark 5 fet til að halda trjálundi.
  • UR-3 umdæmi: Lágmark 7.5 metrar til að viðhalda einu tré sem er að minnsta kosti 12 cm djúpt. Lágmark 5 metrar til að viðhalda trjálundi.
• Sveigjanleiki í hliðarfjarlægingu í öllum hverfum UR:
  • Til að halda að minnsta kosti einu tré sem er að minnsta kosti 12" DBH: má minnka hliðarfjarlægð niður í 5 fet þegar gengið er að einingum, að því tilskildu að stuðningsveggir, veitumælar eða aðrar varanlegar hindranir minnki ekki nothæfa breidd niður fyrir 4 fet.
• Sveigjanleiki í bílastæðamagni í öllum hverfum UR – sjá TMC 13.06.090B.3.g.(8) Þjónusturými: Yfirlit yfir tré og Yfirlit yfir bílastæði.
• Viðbótarupplýsingar um Landslagshönnun og tré
• Handbók um þéttbýlisskóg

*Tréeiningar á tommu DBH (þvermál í brjósthæð) fyrir tré sem eru varðveitt á staðnum á hverja TMC 13.06.090.B.3.e(2)(b):

• Tré < 6 cm DBH = 50
• Tré 6" ≤ 12" DBH = 75
• Tré 12" ≤ 24" DBH = 100
• Tré yfir 24" DBH = 125

Lóðarskipting

Í Tacoma og fylkislögum er heimilt að búa til sveigjanleika í lóðum og aðskilið eignarhald á einstökum íbúðum (nýjum eða núverandi) í nýjum UR (Urban Residential) svæðum til að hvetja til og skapa ný tækifæri til að búa til aðskildar lóðir og stuðla að meiri eignarhaldi á íbúðarhúsnæði.

• Lóðaskipting er leið til að skipta eignum upp í aðskilda eignarhaldsstöðu, hugsanlega með sameiginlegum aðgangi, veitum og innviðum.
• Lágmarksstærð lóðar fyrir lóðarskiptingu (eða lágmarks „foreldrilóð“) er í töflunni yfir staðla héraðsins.
• Hægt er að búa til lóðir úr upprunalegu lóðinni, að því tilskildu að staðlar um heildarflatarmál/þéttleika lóðarinnar séu uppfylltir. Upphaflega lóðin verður að uppfylla alla staðla en lóðir þurfa ekki að uppfylla staðla.
• Heimilt er að stofna nýjar lóðir, en lágmarksstærð nýrrar lóðar er 2,500 fermetrar í UR-svæðum.
• Fyrir frekari upplýsingar sjá Lóðarskipting.

Algengar spurningar

Hvað er heimili í Tacoma?

„Heimili í Tacoma“ er skipulagsumbótapakki fyrir alla borgina sem ætlað er að auka framboð, hagkvæmni og úrval húsnæðis. Hann kemur í stað fyrrverandi einbýlishúsaskipulags fyrir ný íbúðasvæði í þéttbýli sem leyfa fjölbreyttari íbúðagerðir, þar á meðal raðhús, tvíbýli, fjölbýlishús og fjölbýlishús.

• TMC kafli 13.06 Skipulag

Hvers vegna tók borgin upp Home in Tacoma?

Tacoma stendur frammi fyrir miklum áskorunum hvað varðar framboð og framboð húsnæðis. Þessi stefna miðar að því að skapa sveigjanlegra og aðgengilegra húsnæðiskerfi sem styður við íbúafjölgun og bætir jafnan aðgang að húsnæði.

Hvað er borgin að gera til að styðja við Home in Tacoma?

Borgin er:

• Að bæta gagnaeftirlitskerf um framboð, úrval og hagkvæmni.
• Að auka fræðslu og vitund samfélagsins um breytingar á skipulagi.
• Búist er við áframhaldandi vexti í umsóknum og lokiðum verkefnum.

Hvernig er farið með heimavinnu eða heimafyrirtæki í þéttbýlissvæðum?

Hvernig er farið með heimavinnu eða heimafyrirtæki í þéttbýlissvæðum? 

Heimili í Tacoma býður upp á meiri sveigjanleika fyrir notkun utan íbúðarhúsnæðis innan íbúðarhverfa. Þetta þjónar margvíslegum tilgangi innan Heimili í Tacoma verkefnisins:

• Styður frumkvöðlastarfsemi með því að veita íbúum tækifæri til að nota heimili sín til að stunda smærri atvinnustarfsemi.
• Dregur úr umferðarteppu og vinnutengdum ferðum til og frá vinnu með því að veita íbúum tækifæri til að vinna heima hjá sér.
• Verndar einkenni hverfisins með því að setja staðla sem tryggja að íbúðarfyrirtæki séu aukanotkun og breyti ekki verulega ytra byrði eignarinnar eða hafi áhrif á íbúðareiginleika hverfisins.
• Hvetur til að varðveita núverandi mannvirki til að varðveita einkenni hverfisins.

Það eru fjórar leiðir til að leyfa notkun sem ekki er íbúðarhúsnæði innan íbúðarsvæða í þéttbýli:

• Íbúðarfyrirtæki 1 og 2: Kemur í stað núverandi notkunar sem „heimavinna“ með nokkrum breytingum, með meiri sveigjanleika sem veittur er með endurskoðun á skilyrtu notkunarleyfi (CUP).
• Búseta/vinna: Leyfir íbúðar-/vinnunotkun innan þéttbýlissvæða.
• Takmörkuð blandað notkun íbúðarhúsnæðis: Leyfir takmarkaða atvinnunotkun sem hluta af blandaðri íbúðarhúsnæði innan UR-3 svæða.
• Aðlögunarhæf endurnýting menningarminja: Leyfir takmarkaða viðskiptalega notkun innan „minnismerkjabygginga“ (að minnsta kosti 50 ára gamlar) í íbúðasvæðum. Kemur í stað núverandi „Notkun í sögulegum mannvirkjum“ CUP til að ná yfir eldri byggingar sem ekki eru skilgreindar sem söguleg kennileiti.
• Fyrir frekari upplýsingar, sjá Yfirlit yfir notkun utan íbúðarhúsnæðis

Heimili í Tacoma og aðgerðaáætlun um hagkvæmt húsnæði

Heimili í Tacoma og aðgerðaáætlunin um hagkvæmt húsnæði

Heimili í Tacoma átakið sem hófst árið 2019 tengist beint stefnu borgarinnar um hagkvæm húsnæði (AHAS). Lagapakkinn með breyttum skipulags- og staðlaskipulagi sem borgarstjórn samþykkti í nóvember 2024 tengist hvað nánar markmiði AHAS 1: Sköpun nýrra hagkvæmra íbúða. Frekari upplýsingar um alla stefnuna um hagkvæm húsnæði og önnur verkefni og viðleitni borgarinnar til að brúa bilið í hagkvæmu húsnæði í Tacoma er að finna á... Vefsíða um aðgerðaáætlun um hagkvæmt húsnæði.

• Aðgerðarstefna um hagkvæm húsnæði – heildarskýrsla

Ár í endurskoðun

Á fyrsta árinu frá því að uppfærða ramminn var innleiddur (febrúar 2025–janúar 2026) fól leyfisveitingar innan nýju íbúðarsvæða þéttbýlis í sér:

• 213 leyfisumsóknir samtals
• 385 íbúðareiningar lagðar til
• 39% aukning í umsóknum (miðað við meðaltal síðustu fimm ára)
• 62% aukning í heildarfjölda fyrirhugaðra eininga (samanborið við meðaltal síðustu fimm ára)
• 16% aukning í einingum á umsókn (samanborið við meðaltal síðustu fimm ára)

Eru flest verkefni kláruð?

Nei. Um 92% umsókna eru enn í vinnslu, sem er væntanlegt þar sem leyfisveitingar og framkvæmdir taka tíma. Um 8% leyfa leiddu til fullbúinna íbúða á fyrsta ári.

Hefur skipulagsbreyting breytt því hvaða tegundir íbúða eru verið að byggja?

Já. Leyfisveiting sýnir að:

• Einbýlishús og aukaíbúðir eru enn algengustu umsóknirnar, þó að umsóknir um einbýlishús hafi verið þær fæstu í sex ár.
• Raðhús, tvíbýlishús og fjölbýlishús voru með hæsta fjölda íbúða.
• Gögn sýna mikla fjölbreytni í íbúðagerð um alla borgina.

Hvar í Tacoma er ný þróun að eiga sér stað?

Umsóknir frá fyrsta ári eru dreifðar um borgina:

• Mesta leyfismagn: North End (~21%) og Eastside (~20%)
• Mesti íbúðaþéttleiki: Austurhliðin (25% íbúða), Vesturhliðin (21%), Suðurhliðin (18%)
• Minnsta virkni: Nýja Tacoma og Norðausturland

Hvers vegna ætti að túlka gögnin fyrir fyrsta árið með varúð?

Gögnin endurspegla aðeins eitt ár — fyrsta árið eftir stórfellda skipulagsbreytingu. Þróunarferlið er langt og mörg fleiri verkefni verða kláruð á næstu árum. Að auki höfðu bæði efnahagslegir þættir og byggingarkostnaður líklega áhrif á þróunarhegðun á árunum 2025–26.

Hverjir eru helstu lærdómarnir frá fyrsta ári Home in Tacoma?

Við vitum að:

• Umsóknum um leyfi og heildarfjöldi eininga jókst verulega.
• Fjölbreytni íbúðagerða batnaði, sérstaklega hvað varðar þéttbýlari íbúðir.
• Leyfisveitingar eru víða dreifðar um Tacoma.

Sjáðu fullt  Skýrsla um „Heimili í Tacoma – Ársyfirlit“ fyrir ítarlega yfirsýn yfir Home in Tacoma á fyrsta ári virkjunar þess (febrúar 2025 - janúar 2026).

Mælaborð (kemur bráðlega)

Mælaborð (kemur bráðlega)