Projeto de Desenvolvimento Habitacional Watchtower

A Toll Brothers Construction protocolou um Pedido Preliminar de Loteamento Completo com planos para subdividir a propriedade arborizada não urbanizada em 47 lotes residenciais unifamiliares, com uma nova via particular, infraestrutura, sistema de drenagem, três áreas abertas para manutenção privada da drenagem, espaço aberto e preservação de área crítica. O pedido inclui uma Licença de Desenvolvimento de Área Crítica para impactos no pântano e na área de biodiversidade. Uma avaliação ambiental é exigida para a proposta, de acordo com a SEPA, RCW 43.21C, WAC 197-11 e o Código Ambiental Municipal de Tacoma (TMC) 13.12.

Situação atual do projeto (março de 2026)

O projeto Watchtower encontra-se atualmente na fase de licenciamento pós-aprovação.

Após a aprovação do Plano Preliminar Completo e da Licença de Desenvolvimento de Área Crítica associada pelo Examinador de Audiências em 2 de outubro de 2024, o requerente deverá concluir etapas adicionais de licenciamento e engenharia antes que o desenvolvimento possa prosseguir.

O requerente apresentou pedidos de licença de construção e de desenvolvimento do terreno para apoiar as fases iniciais do projeto. Esses pedidos incluem:

• Instalação de um centro de vendas temporário
• Construção de um estacionamento temporário
• Atividades associadas à preparação do local

Esses pedidos estão atualmente sob análise pela equipe da Prefeitura. Como parte desse processo, o solicitante deve demonstrar conformidade com todos os códigos municipais aplicáveis, normas técnicas e condições de aprovação.

Nenhuma construção poderá ser iniciada até que todas as licenças necessárias tenham sido analisadas e aprovadas.

Próximas etapas do processo

Antes que o projeto possa avançar para a fase de construção e criação de lotes, o requerente deve:

• Cumprir todas as condições para a aprovação da Planta Preliminar.
• Obtenha todas as licenças necessárias para o desenvolvimento e construção do local.
• Concluir as melhorias de infraestrutura necessárias, incluindo estradas, serviços públicos e sistemas de drenagem pluvial.
• Finalizar as servidões, cessões e proteções de áreas críticas necessárias.

Após a conclusão dessas etapas, o requerente poderá solicitar a aprovação da Planta Final, o que permite a criação e o registro formal dos lotes.

As condições recomendadas para aprovação estão listadas abaixo (consulte as Perguntas Frequentes). O Examinador de Audiência aprovou o seguinte – específico para Áreas Críticas:

Proteções de Áreas Críticas

O projeto Watchtower inclui áreas críticas regulamentadas, como um pântano, zonas de amortecimento associadas, uma área e corredor de biodiversidade e áreas com declives acentuados. Como parte da aprovação do projeto, essas áreas estão sujeitas a medidas de proteção rigorosas, incluindo servidões de conservação permanentes, registro na matrícula do imóvel e designação como áreas protegidas para garantir a preservação a longo prazo.

Aproximadamente 25% da área permanecerá como espaço aberto protegido, preservando o pântano e o corredor de biodiversidade. Não é permitido o desenvolvimento dentro dessas áreas protegidas, e as faixas de proteção obrigatórias devem ser mantidas para proteger as funções ecológicas. Os impactos limitados na faixa de proteção do pântano estão associados às melhorias obrigatórias na orla e estão sujeitos a requisitos de mitigação e restauração.

O projeto deve implementar um plano de mitigação e monitoramento que inclua plantio de restauração, remoção de espécies invasoras e padrões de desempenho para garantir o sucesso. Essas áreas são monitoradas por um período mínimo de cinco anos, com relatórios obrigatórios e supervisão da Prefeitura. Garantias financeiras (caução) são exigidas para assegurar o cumprimento das obrigações de mitigação e manutenção a longo prazo.

As medidas de proteção adicionais incluem a instalação de cercas e sinalização para evitar perturbações, bem como requisitos de projeto geotécnico para lidar com declives acentuados e garantir a estabilidade do local. Todos os requisitos para áreas críticas são analisados ​​durante o processo de licenciamento e verificados por meio de inspeção e monitoramento contínuo da conformidade.

O Relatório Completo da Equipe Técnica sobre o Pedido de Loteamento, incluindo a planta/levantamento topográfico proposto, a documentação de áreas críticas, o estudo geotécnico, o estudo de águas pluviais e outros documentos técnicos, bem como os comentários públicos enviados, está disponível ao público — acesse: https://aca-prod.accela.com/TACOMA/Default.aspx e insira o número da autorização da Torre de Vigia – LU22-0055 – no campo de busca no canto superior direito. Os anexos estão localizados na aba “informações do registro” assim que a autorização for aberta.

Perguntas frequentes

Que tipo de autorização é essa?

A Toll Brothers Construction apresentou um pedido de Planta Preliminar Completa para o projeto Watchtower. O processo de subdivisão de propriedade inclui esta etapa de planta preliminar e a etapa de planta final. Na etapa preliminar, as principais considerações são:

• O aplicativo está em conformidade com o nosso código de plataforma TMC 13.04?
• O pedido aborda áreas críticas, acesso ao local, configuração viária proposta para servir os lotes, área e configurações propostas para os lotes, entre outras considerações?

A planta preliminar conterá condições recomendadas que deverão ser cumpridas antes que o requerente possa apresentar um pedido de planta final. Essas condições geralmente exigirão alvarás de construção e autorizações para a execução das obras. Essas obras incluirão itens como a instalação de ruas, sarjetas e serviços públicos, além de quaisquer trabalhos necessários relacionados, como a instalação de sinalização viária, faixas de pedestres, etc.

O que é uma Planta Final? Durante a fase de planta preliminar, todas as condições preliminares devem ser atendidas (geralmente relacionadas a serviços públicos, construção de novas vias, construção de sistemas de drenagem pluvial, etc.) e todas as servidões e cessões necessárias devem estar em vigor. Uma vez verificado isso, a Planta Final pode ser aprovada pelo diretor do departamento em uma decisão de Planta Final e, após isso, o mapa pode ser registrado e os lotes criados.

Quais são as “condições” incluídas no aviso de aprovação da licença que o projeto Watchtower deve cumprir?

A PDS recomendou as seguintes condições para a candidatura ao projeto Watchtower:

• Certas condições padrão para qualquer pedido de licença estão incluídas na decisão sobre a Planta Preliminar, como, por exemplo, a data de expiração da Planta Preliminar em cinco anos.

• Outras condições específicas relativas a servidões de passagem de serviços públicos, construção de novas vias privadas, requisitos de águas pluviais e requisitos de esgoto sanitário.

• Existem condições para diversas áreas críticas que exigem que 25% do local seja mantido como um Corredor de Biodiversidade protegido, com a presença de uma área úmida. Há também requisitos de proteção contra a formação de zonas úmidas externas ao local. Os requisitos incluem ainda o monitoramento, pela Prefeitura, de certas áreas críticas por um período de cinco anos, bem como a instalação de cercas e sinalização nessas áreas. Servidões de conservação também são exigidas.

• Condições específicas para áreas geotécnicas/de taludes íngremes com potencial risco de deslizamento.

• O local da Torre de Vigia possui requisitos da ASARCO relativos à pluma de solo para gestão da erosão e controle de poeira durante o nivelamento e a construção.

• Devido a preocupações com a segurança e a visibilidade dos pedestres, e à necessidade de plantio de árvores, serão necessários três postes de iluminação no local.

• Diversas medidas de desenvolvimento do local serão exigidas fora do terreno, na área imediatamente ao redor da propriedade, incluindo rampas de acesso para cadeirantes atualizadas em cruzamentos selecionados, calçadas e semáforos intermitentes para pedestres na Browns Point Boulevard, como parte de uma exigência de mitigação da SEPA (Lei de Política Ambiental do Estado de Washington).

• A instalação dos hidrantes será coordenada com o Corpo de Bombeiros de Tacoma, em conjunto com o desenvolvimento do local e a obtenção das licenças necessárias. A aprovação da instalação dos hidrantes será feita em conjunto com a Companhia de Água de Tacoma. Os hidrantes deverão ser instalados com espaçamento médio não superior a 183 metros (600 pés). A localização proposta para os hidrantes deverá ser indicada nas plantas.

• O requerente deve estar ciente de que as residências construídas nos lotes 1 a 44 exigem sistemas automáticos de sprinklers contra incêndio devido à existência de apenas uma via de acesso (IFC D107.1, Exceção 1). Os hidrômetros e as tubulações de serviço devem ser dimensionados adequadamente para suportar um sistema de sprinklers contra incêndio; portanto, as plantas do terreno deverão especificar hidrômetros combinados para incêndio e uso doméstico, tamanho do hidrômetro, diâmetro da tubulação e material da tubulação.

Qual foi o cronograma do processo de obtenção da permissão da Torre de Vigia?

• O pedido foi concluído em 15 de fevereiro de 2022. Inicialmente, o pedido foi submetido com uma configuração de loteamento diferente e, após a equipe da Prefeitura apontar diversas avaliações críticas necessárias em determinadas áreas, o requerente levou várias semanas para reconfigurar o loteamento do terreno.

• Um aviso público foi enviado em 11 de julho de 2024 a todos os moradores em um raio de 300 metros (1,000 pés) do local proposto para o projeto. O aviso informava os moradores da área sobre o período de consulta pública e como enviar seus comentários.

• Um total de 29 comentários pertinentes foram submetidos antes do prazo final de 1º de agosto de 2024, totalizando mais de 200 páginas de contribuições escritas. A equipe revisou e compilou os comentários do público, que estão disponíveis para consulta no pacote de documentos dos examinadores de audiências.

• Foram recebidos dois pedidos de recurso contra a decisão SEPA emitida pela cidade antes do prazo de 22 de agosto de 2024. Um dos recursos foi retirado antes da audiência.

• Uma audiência pública com o examinador foi realizada em 29 de agosto de 2024 para analisar o recurso restante do requerente.

• O processo de audiência pública ficou aberto por duas semanas (de 29 de agosto a 12 de setembro), permitindo a negociação entre a construtora e a Prefeitura sobre o SEPA MDNS e alguns pontos de esclarecimento identificados sobre as condições de aprovação.

• O processo foi encerrado pelo examinador de audiências em 12 de setembro.

• O examinador de audiências emitiu uma decisão em 2 de outubro. Aprovando a Planta Preliminar Completa com condições.

• O prazo para recurso da decisão de 2 de outubro terminou em 23 de outubro (21 dias após a aprovação).

O que meu vereador pode fazer em relação à licença?

O pedido de aprovação preliminar do projeto está sob análise e aprovação do Examinador de Audiências da cidade de Tacoma. Embora o Conselho Municipal adote o capítulo de zoneamento e as políticas gerais que norteiam o código da cidade, ele não está envolvido no processo administrativo de licenciamento nem nas decisões do Examinador de Audiências.

Essa proposta é contestada pelos vizinhos, e há registros de comentários públicos que expressam essa oposição – por que a prefeitura simplesmente não rejeita a proposta com base nessa oposição?

A participação pública desempenha um papel importante na análise dos projetos preliminares. Ela auxilia a Prefeitura na avaliação da proposta, identificando pontos fortes, possíveis preocupações e considerações específicas do local, levantadas por moradores e membros da comunidade. Embora as decisões sobre os projetos preliminares devam ser baseadas nos critérios estabelecidos no código de zoneamento, a contribuição pública é uma parte significativa dessa análise e é cuidadosamente considerada juntamente com todos os padrões aplicáveis. As condições de aprovação são frequentemente elaboradas em resposta a questões levantadas por meio da participação pública, com o objetivo de abordar preocupações e reduzir os possíveis impactos na vizinhança.

Em última análise, a decisão cabe ao Examinador de Audiências da Cidade de Tacoma, que analisa o relatório da equipe, os documentos apresentados pela Cidade e pelo requerente, ouve o depoimento público e, em seguida, decide sobre os fatos do caso em um processo quase judicial, conforme TMC 1.23; e, no caso da Planta Preliminar Completa, com uma Licença de Desenvolvimento de Área Crítica, 13.04, 13.06, 13.11.