בית בטקומה: יעוד מגורים חדש ותמריצים

סוגי תכנון ובנייה

תקנות יעוד מגורים עירוניות

ייעוד קרקע מסורתי של דירות מגורים חד-משפחתיות הוחלף ברחבי העיר על ידי ייעוד קרקע חדש "מחוזות ייעוד מגורים עירוניים" ותקני פיתוח המאפשרים מגוון רחב יותר של סוגי דיור ויותר יחידות דיור למגרש. ייעוד הקרקע מביא את העיר טקומה לציות מלא לחקיקה המדינתית האחרונה, כולל הצעת חוק 1110, המחייבת רשויות מקומיות לאפשר דיור ברמת ביניים בשכונות מסורתיות של דירות מגורים חד-משפחתיות ולהגדיל את מספר יחידות הדיור החדשות המותרות למגרש.

אזורי המגורים העירוניים (UR) החדשים תומכים ב"דיור בינוני" עם שני אזורים בקנה מידה נמוך (UR-1 ו-UR-2) ואזור אחד בקנה מידה בינוני (UR-3). תקני הפיתוח עבור כל אזור קובעים סוגי דיור, שימושים, צפיפות וקנה מידה מותרים (גובה מרבי, מרחקים מינימליים ושטח מרבי). קנה המידה והצפיפות גדלים קרוב יותר ליעדי קהילה המתאימים להליכה כגון בתי ספר, פארקים ואזורי עסקים.

• סיכום תכנון אזורים
• גלו את מפת טקומה שלנו (tMap)

סוגי דיור

אחד השינויים המשמעותיים שחוקקו באמצעות Home in Tacoma הוא קביעת מגוון רחב יותר של סוגי דיור המותרים בשכונות מסורתיות של בנייני מגורים צמודי קרקע. סוגי דיור חדשים אלה מייצגים גם שינוי באופן שבו אנו חושבים על דיור, החל ממי שגר בדיור (למשל, בנייני מגורים צמודי קרקעמשפחה, רב-משפחה) לסוגי דיור בהתבסס על סוג המבנים וסידור הבנייה. סוגים חדשים אלה כוללים בתים מדורגים, בנייני חצר אחורית, דיור בחצר, בתים טוריים ובתים מרובי-בתים.

לכל אחד מסוגי הדיור הללו יש סטנדרטים הקשורים אליו הכוללים מיקום מבנים, כיוון ושטח מגורים לאורך המדרכות; גודל הבניין; חיבור מבנים, שקיפות וכניסות מקורות; וגישה להולכי רגל ולרכבים.

• ראה סיכום סוגי דיור באזורי מגורים עירוניים לפירוט לפי חמשת סוגי הדיור.
• ראה תקני פיתוח ועיצוב של בית בטקומה למידע נוסף על תקני תכנון מבנים.

בונוס על סבירות ובעלות שימור עובדים

בונוסי הזמינות נועדו לתמוך בבניית דיור בר השגה למשקי בית המרוויחים 60% עד 80% מההכנסה החציונית האזורית (AMI) עבור שכירות, ועד 100% מההכנסה החציונית האזורית עבור בעלות. ניתוח היתכנות השוק מראה שדיור ברמת הביניים הוא בר השגה מבחינה כלכלית ויגדיל את הזמינות והבחירה - אך נדרשות פעולות נוספות עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית עד נמוכה. תוכנית הבונוסים HIT (TMC 13.06.020.F.2) יכולה לסייע במילוי צורך זה ולתמוך ביעדים אחרים.

בתמורה למחיר גבוה יותר של יחידת דיור, פיתוח חדש יכול לקבל בונוסים עבור:

• צפיפות
• גודל בניין
• גובה בניין
• הנחות חניה
• פטור ממס רב-משפחתי
• נסיגות מופחתות
• חופת עצים מופחתת

בונוסים אלה פועלים בשילוב עם אסטרטגיות עירוניות נוספות המתוארות באסטרטגיית הפעולה לדיור בר השגה כדי לתמוך ביוזמה רחבה יותר לדיור בר השגה. למידע נוסף ראו סיכום שימור אפשרויות רכישה.

תמריצי בעלות

תמריצים להזדמנויות בעלות (TMC 13.06.020.F.4) לכלול גמישות עבור סטנדרטים מסוימים של פיתוח (המפורטים להלן) על מנת לעודד פיתוחים היוצרים הזדמנויות חדשות לבעלות על בתים עבור משקי בית שהם בעלי הנכס ומגורים בהם, המשתכרים לא יותר מ-150 אחוז מההכנסה החציונית של משפחת פירס, לפחות ב-5 השנים הראשונות ממועד אישור האכלוס. כדי להבטיח עמידה בדרישות, תירשם הגבלת בעלות מחייבת על הנכס, התואמת את דרישות העירייה.

תקני הפיתוח הבאים שונו כתמריצים לפרויקטים של בעלות על בתים שעומדים בקריטריונים:

• מגבלת גובה החצר האחורית במחוזות UR-1 ו-UR-2 הועלתה ל-35 רגל.
• אין צורך בגישה לסמטה אם הסמטה אינה מפותחת כעת.
• דרישת זיכוי העצים באתר מצטמצמת לרמת ה"רצפה" המינימלית ללא צורך בדמי זיכוי עצים או בדמי אובדן חופה.

תמריצים ליחידת מגורים נלווית (ADU)

תמריצים ליחידות מגורים נלוות (TMC 13.06.020.F.5) כוללים גמישות בתקני פיתוח מסוימים (המפורטים להלן) עבור משקי בית נוכחיים בהם הנכס שלהם מרוויח לא יותר מ-150 אחוז מההכנסה החציונית של משפחת מחוז פירס. תמריצים אלה זמינים בעת הוספת עד שתי יחידות מגורים נלוות (ADUs) לנכס שלהם והוספת הגבלת בעלות מחייבת שאחת היחידות תהיה מאוכלסת על ידי הבעלים, לפחות, במשך 5 השנים הראשונות ממועד אישור האכלוס.

תמונה הוגשה על ידי בעלי הבתים של מקינלי היל, טניה לופז וריגו מונטס.

תקני הפיתוח הבאים שונו כתמריצים לפרויקטים של בעלות על בתים שעומדים בקריטריונים:

• מגבלת גובה החצר האחורית במחוזות UR-1 ו-UR-2 הועלתה ל-35 רגל.
• אין צורך בגישה לסמטה אם הסמטה אינה מפותחת כעת.
• דרישת זיכוי העצים באתר מצטמצמת לרמת ה"רצפה" המינימלית ללא צורך בדמי זיכוי עצים או בדמי אובדן חופה.
• למידע נוסף ראו:
  • יחידות דיור אבזר
  • DADU שאושרו מראש

גמישות בשימור עצים

גמישות לשמירת עצים (TMC 13.06.020.F.3) עבור סטנדרטים מסוימים של פיתוח זמינים בעת שמירה על עץ קיים בקוטר של מעל 12 אינץ' בגובה חזה*, כולל הדברים הבאים:

• גמישות גובה לשמירה על עץ אחד לפחות:
  • מחוזות UR-1 ו-UR-2: גובה מקסימלי של 35 רגל בחצר האחורית.
  • מחוז UR-3: 45 רגל לכל היותר.
• גמישות בנסיעה קדמית ואחורית:
  • מחוזות UR-1 ו-UR-2: מינימום 10 רגל (3 מטרים) לשמירת עץ אחד בעובי 12 אינץ' לפחות. מינימום 5 רגל (1.5 מטרים) לשמירת חורשת עצים.
  • מחוז UR-3: מינימום 2.2 מטרים (7.5 רגל) לשמירת עץ אחד בגובה 30 ס"מ לפחות. מינימום 1.5 מטרים לשמירת חורשת עצים.
• גמישות נסיגת צד בכל מחוזות UR:
  • לצורך שמירה על עץ אחד לפחות ברוחב גובהו לפחות 5 ס"מ: ניתן להפחית את המרחק הצידי ל-4 מטרים בעת גישה ליחידות, בתנאי שקירות תמך, מדי חשמל או מכשולים קבועים אחרים לא יפחיתו את הרוחב השמיש מתחת ל-12 מטרים.
• גמישות בכמות החניה בכל מחוזות UR – ראה TMC 13.06.090B.3.g.(8) מרחב שירותים: סיכום עץ ו סיכום חניה.
• מידע נוסף בנושא גינון ועצים
• מדריך יער עירוני

*זיכויים לעצים לכל אינץ' DBH (קוטר בגובה החזה) עבור עצים שנשמרו באתר לכל TMC 13.06.090.B.3.e(2)(b):

• עצים < 6 אינץ' DBH = 50
• עצים 6 אינץ' ≤ 12 אינץ' עומק = 75
• עצים 12 אינץ' ≤ 24 אינץ' עומק = 100
• עצים מעל 24 אינץ' DBH = 125

חלוקת מגרש יחידה

בית בטקומה וחוקי המדינה מאפשרים גמישות במגרשים ובעלות נפרדת על יחידות בודדות (חדשות או קיימות) באזורי מגורים עירוניים (UR) חדשים כדי לעודד וליצור הזדמנויות חדשות ליצירת מגרשים נפרדים ולקדם יותר בעלות על בתים.

• חלוקת חלקות של יחידות דיור היא דרך לחלק נכס לבעלות נפרדת, פוטנציאלית עם גישה משותפת, תשתיות ותשתיות.
• גודל אתר מינימלי עבור חלוקת משנה של מגרש יחידה (או "מגרש אב" מינימלי) מופיע בטבלת הסטנדרטים המחוזיים.
• ניתן ליצור מגרשים ליחידות מהמגרש הראשי, בתנאי ששטח/צפיפות המגרש הכולל עומדים בתקני הבנייה. מגרש האב חייב לעמוד בכל התקנים, אך מגרשים ליחידות אינם חייבים לעמוד בתקנים.
• יצירת מגרשים חדשים של קרקע אם מותרת, עם גודל מגרש מינימלי חדש של 2,500 רגל מרובע באזורי UR.
• למידע נוסף ראה חלוקת מגרש יחידה.

שאלות נפוצות

מה זה בית בטקומה?

"בית בטקומה" היא חבילת רפורמה בתכנון ובנייה עירונית שנועדה להגדיל את היצע הדיור, את אפשרויות הבחירה ואת אפשרויות הבחירה. היא מחליפה את ייעודי הדיור לשעבר למשפחות פרטיות באזורי מגורים עירוניים חדשים המאפשרים מגוון רחב יותר של סוגי דיור, כולל בתים עירוניים, דופלקסים, דירות מרובות בתים ובתים רב-משפחתיים.

• פרק 13.06 של TMC תכנון ובנייה

מדוע אימצה העיר את "הום בטקומה"?

טקומה מתמודדת עם אתגרים משמעותיים מבחינת זמינות והיצע דיור. מדיניות זו שואפת ליצור מסגרת דיור גמישה וכוללנית יותר התומכת בצמיחת האוכלוסייה ומשפרת את הגישה השוויונית לדיור.

מה העירייה עושה כדי לתמוך ב"בית בטקומה"?

העיר היא:

• שיפור מערכות מעקב נתונים על היצע, מבחר ומחיר סביר.
• הגברת חינוך הקהילה והמודעות לשינויים בתכנון ובנייה.
• צופים צמיחה מתמשכת במספר הבקשות והפרויקטים שהושלמו.

כיצד מטופלים עבודות ביתיות או עסקים ביתיים באזורי מגורים עירוניים?

כיצד מטופלים עבודות ביתיות או עסקים ביתיים באזורי מגורים עירוניים? 

"בית בטקומה" מאפשר גמישות רבה יותר לשימושים שאינם למגורים בתוך אזורי מגורים. זה משרת מספר מטרות במסגרת פרויקט "בית בטקומה":

• תומך ביזמות על ידי מתן הזדמנות לתושבים להשתמש בבתיהם כדי לעסוק בפעילויות עסקיות בקנה מידה קטן.
• מפחית עומסי תנועה ונסיעות עבודה על ידי מתן הזדמנויות לתושבים לעבוד בבתיהם.
• מגן על אופי השכונה על ידי קביעת סטנדרטים המבטיחים שעסקים למגורים יהיו שימוש משני ואינם משנים באופן משמעותי את המראה החיצוני של הנכס או משפיעים על אופי המגורים של השכונה.
• מעודד שימור מבנים קיימים כדי לשמר את אופי השכונה.

ישנן ארבע דרכים בהן מותר שימושים שאינם למגורים בתוך אזורי מגורים עירוניים:

• עסק למגורים 1 ו-2: מחליף את השימוש הנוכחי של "עבודה ביתית" עם מספר שינויים, עם גמישות רבה יותר באמצעות סקירת היתר שימוש מותנה (CUP).
• מגורים/עבודה: מאפשר שימוש במגורים/עבודה בתוך אזורי מגורים עירוניים.
• מגורים מעורבים לשימוש מוגבל: מאפשר שימושים מסחריים מוגבלים כחלק מבניין מגורים לשימוש מעורב בתוך אזורי UR-3.
• שימוש חוזר אדפטיבי במבני מורשת: מאפשר שימושים מסחריים מוגבלים בתוך "מבני מורשת" (בני 50 שנה לפחות) באזורי מגורים. מחליף את תקנות "שימושים במבנים היסטוריים" הנוכחיות כך שיכללו מבנים ישנים יותר שאינם מוגדרים כאתרי ציון היסטוריים.
• לקבלת מידע נוסף, ראה סיכום שימושים שאינם למגורים

בית בטקומה ואסטרטגיית הפעולה לדיור בר השגה

בית בטקומה ואסטרטגיית הפעולה לדיור בר השגה

יוזמת "בית בטקומה" שהחלה בשנת 2019 קשורה ישירות לאסטרטגיית הפעולה לדיור בר השגה של העיר (AHAS). חבילת החקיקה של תכנון ובנייה מתוקנים ותקנים שאושרה על ידי מועצת העיר בנובמבר 2024 קשורה באופן הדוק ביותר ליעד 1 של AHAS: יצירת דיור בר השגה חדש. למדו עוד על אסטרטגיית הפעולה המלאה לדיור בר השגה ועל יוזמות ומאמצים אחרים של העירייה לטפל בפער הדיור בר השגה בטקומה. דף האינטרנט של אסטרטגיית פעולה לדיור בר השגה.

• אסטרטגיית פעולה לדיור בר השגה – דוח מלא

סיכום השנה

בשנה הראשונה מאז יישום המסגרת המעודכנת (פברואר 2025 - ינואר 2026), פעילות ההיתרים באזורי המגורים העירוניים החדשים כללה:

• 213 בקשות להיתר בסך הכל
• 385 יחידות דיור מוצעות
• עלייה של 39% במספר הבקשות (בהשוואה לממוצע של חמש שנים קודם לכן)
• עלייה של 62% בסך היחידות המוצעות (בהשוואה לממוצע של חמש שנים קודם לכן)
• עלייה של 16% ביחידות לכל בקשה (בהשוואה לממוצע של חמש שנים קודם לכן)

האם רוב הפרויקטים הושלמו?

לא. כ-92% מהבקשות עדיין בתהליך, צפוי משום שהיתרים ובנייה אורכים זמן. כ-8% מההיתרים הביאו להשלמת יחידות דיור במהלך השנה הראשונה.

האם רפורמת התכנון שינתה את סוגי הבתים הנבנים?

כן. אישורים מראים ש:

• בתים צמודי קרקע ויחידות מגורים נלוות (ADUs) נותרו הבקשות הנפוצות ביותר, אם כי מספר הבקשות לבתים צמודי קרקע היה הנמוך ביותר מזה שש שנים.
• בתים דו-משפחתיים, דירות דו-משפחתיות ופרויקטים מרובי משפחות ייצרו את מספר היחידות הגבוה ביותר.
• הנתונים מראים גיוון משמעותי בסוגי הדיור ברחבי העיר.

היכן בטקומה מתרחשת פיתוח חדש?

הבקשות משנה א' מפוזרות ברחבי העיר:

• נפחי ההיתרים הגבוהים ביותר: נורת' אנד (כ-21%) ואיסטסייד (כ-20%)
• צפיפות הדיור הגבוהה ביותר: איסטסייד (25% מהיחידות), ווסט אנד (21%), סאות' אנד (18%)
• הפעילות הנמוכה ביותר: ניו טקומה וצפון מזרח

מדוע יש לפרש את נתוני השנה הראשונה בזהירות?

הנתונים משקפים שנה אחת בלבד - השנה הראשונה לאחר רפורמה משמעותית בתכנון ובנייה. ישנו צינור פיתוח ארוך, ופרויקטים רבים נוספים יושלמו בשנים הקרובות. בנוסף, סביר להניח שגורמים כלכליים ועלויות בנייה השפיעו על התנהגות הפיתוח בשנים 2025–26.

מהן התובנות העיקריות מהשנה הראשונה של "בית בטקומה"?

אנחנו יודעים ש:

• מספר הבקשות להיתר וסך היחידות גדל משמעותית.
• גיוון סוגי הדיור השתפר, במיוחד עבור בתים בצפיפות גבוהה יותר.
• פעילות ההיתרים מפוזרת באופן נרחב ברחבי טקומה.

ראה את המלא  דו"ח "בית בטקומה - סקירת שנה" לסקירה כללית של Home in Tacoma במהלך שנת ההפעלה הראשונה שלו (פברואר 2025 - ינואר 2026).

לוחות מחוונים (בקרוב)

לוחות מחוונים (בקרוב)